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        “串串房”質量差甲醛超標坑慘租客

        2024-04-11 09:53:34  來源: 法治日報   作者:記者
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          調查動機

          “串串房”,也被稱為“陷阱房”“販子房”——炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房,用極度節省成本的方式對房子進行裝修,之后作為精修房高價租售,因甲醛等有害物質含量極高,又被稱為“白血病套房”?!?023中國城市長租市場發展藍皮書》顯示,中國有近2.6億租房人。如何規避“串串房”,成為很多人關心的話題。

          “串串房”問題該如何整治?將“串串房”向外出租是否違法?相關合同是否有效?帶著這些問題,記者展開了調查采訪。

          本報記者 孫天驕

          在異地打工,本以為租到了心儀的房子,沒想到卻是噩夢的開始。

          今年2月1日,到福建廈門打工的潘先生精挑細選租下一個公寓的單間,不僅價格較為便宜,每月1350元,房間內部還很精致。然而,住了不到兩個月,他總感覺室內空氣有異味,晚上失眠,鼻子開始不舒服,洗頭時頭發掉得厲害。

          上網搜索原因時,他搜到一則關于“串串房”的科普視頻——新裝修的房屋、幾乎沒有居住痕跡、使用的材料和家具極為劣質。

          懷疑自己租到“串串房”的想法越來越強烈,潘先生找了專門的檢測機構,檢測結果顯示屋內甲醛等有害氣體含量明顯超標。他立刻拿著檢測報告找到租房中介要求退租,中介把責任推給了房東,房東一口咬死“房子沒問題”不給退。

          “之前完全不了解‘串串房’的存在,沒想到自己竟然被坑了。房東和中介隨意將租客的身體健康置于危險境地,出事了也不負責,憑什么?!”剛搬離該房屋的潘先生氣憤道。

          《法治日報》記者近日調查發現,當前房屋租賃市場存在不少“串串房”,顯著特點就是使用廉價劣質的裝修材料和家電家具,雖然看上去很新且精致,但實際上不僅因裝修質量差影響居住,屋內有毒物質如甲醛、苯、TVOC等含量也超標,危及租客身體健康。

          實踐中,不少承租人租到“串串房”后遭遇維權難題。例如,出租人不承認房屋有毒物質超標、只愿解除合同但不退押金、二房東/房屋中介和房東之間相互推卸責任等。而承租人因多是外地來打工的年輕人,一般很少有精力走到訴訟這一步,往往只能不了了之,自認倒霉。

          房子剛裝修便出租

          甲醛超標危害健康

          潘先生租的那套房是自建房改裝的民房公寓,新裝修。因擔心空氣質量影響身體健康,他咨詢帶看中介,被告知裝修完成已有半年,可放心入住。

          “看房時房間窗戶、門都開著,倒是沒聞到刺鼻氣味。”潘先生回憶,可入住一段時間后,他便感到身體不適,檢查家具發現有今年1月出廠的。這意味著,房子可能剛裝修好沒一個月,房東就拿來出租了。

          他拿著空氣檢測報告去找房東和中介,對方卻矢口否認說過“已裝修半年”的話。中介把責任推給房東,房東承認房子剛裝修好就往外租了,但堅決不同意退租,“出租房裝修完都是這樣子,如果你敏感不接受,那你自己把房間轉租出去吧”“如果裝修完空放一兩個月,那我就虧本了”。之后,房東還將潘先生“拉黑”。

          與潘先生同樓棟的一位女租客也遇到了相似情況:住進來沒多久就出現渾身乏力不舒服,腿腳疼痛,晚上盜汗等情況。

          據專業人士科普,新裝修或使用劣質家具的屋內容易含有大量甲醛、苯、TVOC等有害氣體。長期居住在甲醛超標的房屋內,會刺激皮膚和黏膜,導致瘙癢、干燥、潰瘍等癥狀,還可能刺激鼻咽部黏膜,引發局部干燥、疼痛、潰瘍等問題,甚至對支氣管和肺部造成嚴重損害,嚴重者甚至影響肝腎功能。

          而長期處于苯的氣味環境中,人體呼吸系統、神經系統等組織器官會受到刺激,影響人體正常生理活動。重度苯中毒可能出現全血細胞減少、再生障礙性貧血、骨髓增生異常綜合征,甚至誘發白血病。TVOC能引起機體免疫水平失調,影響中樞神經系統功能,出現頭暈、頭痛、嗜睡、無力、胸悶等自覺癥狀;還可能影響消化系統,嚴重時可損傷肝臟和造血系統,出現變態反應等。

          記者近日調查發現,因租到“串串房”而致身體健康受損的人不在少數。

          在海南??谏洗髮W的李女士為了備戰考試,于2023年6月在當地整租了一套50多平方米的一居室,月租金2400元,押一付一。租房時李女士完全沒想過會有“串串房”的情況,房東和中介也沒有說明房屋是新裝修的。

          結果搬家當天就發現甲醛超標——收拾房屋過程中,李女士出現頭暈、無力癥狀,后購買自測盒檢測發現,室內空氣質量嚴重超出國家標準。

          “當時只想趕快退房搬走,經反復協商甚至提出要報警后,房東才同意退還租金和押金。”李女士發現,自己搬出來不久,中介又將該房屋上架了。

          “串串房”大量存在

          租客索賠耗時耗力

          “原本對‘串串房’不了解,在網上看到科普才知道那種裝修很新但價格便宜、地理位置偏的不少是‘串串房’”“實地看房,發現多套疑似‘串串房’,租房人真的太難了”……

          在社交平臺“串串房”的相關話題下,多名網友發布自己租到“串串房”的經歷,還有不少網友分享房間圖片,希望大家幫忙辨認是不是“串串房”。

          一名來自浙江杭州的房產中介丁當(化名)告訴記者,他對“串串房”早就見怪不怪了。“特別是拆遷力度大的地區,新交付的房子比較多,這類房子突出的特點就是裝修特別新,偏向于網紅裝修。”

          丁當幾乎每星期都會遇到租了“串串房”后身體不適提出退租的。租客主要分為兩種,一種是剛畢業對租房市場不熟悉的,覺得房子裝修不錯,位置價格也能接受,就定了;另一種是工作一段時間想換個好點的房子租住的,一看性價比不錯就租了。

          據丁當介紹,有的城市一些區域的合租房基本被二房東壟斷了,而他們的業務收入主要依靠租房,所以會壓縮空置期,降低裝修成本,導致甲醛房、“串串房”出現。而租房對于打工人來說又是剛需,在既要壓縮成本又要找性價比高一點房子的需求下,“串串房”進入了很多人的視野。

          “從去年9月開始,我從業的地區,租客租到‘串串房’的頻率上升很快,因為這個時間段交付的小區比較多。這些租客包括打工人、孕婦、備孕的人等,不少人發燒、頭疼、胸悶,基本上是身體出狀況后才發現是‘串串房’。”丁當說。

          他告訴記者,“串串房”其實很好分辨,租之前問一問朋友、物業公司、保安,就知道小區大概是什么時候交付的。但實踐中,因為存在信息差,大部分租客對“串串房”的了解并不多。

          在北京市西城區工作的朱女士則親眼見證了一個“串串房”的“誕生”。2020年工作以來,她一直在某中介機構的自營出租屋里居住,住在一套兩居室的次臥,算上服務費每月房租3500元左右。去年6月,因主臥室友工作變動退房,朱女士和平臺溝通后決定搬到隔壁主臥繼續居住,租金漲了600元。令她沒想到的是,在室友退租后,平臺方直接把原本的臥室進行一次翻新——重新刷了漆,還換了新的衣柜和書桌等。

          “那幾天,新裝修后刺鼻的氣味一直久久不散,但平臺方說要換房間的話就在一周內換,不然就要在平臺掛上房源,到時候可能就搶不到了。”朱女士說,考慮到搬家麻煩、附近又多是房租貴且裝修破舊的老舊小區,權衡之下她還是搬了進去,但先暫住在朋友家半個多月,并高價購置了空氣凈化器,全天候開著。而等她從次臥搬出后,同樣的情況也發生在了次臥。次臥翻新后沒幾天就有一個女生住了進來。

          記者采訪發現,實踐中,租到“串串房”的多是些從外地到大城市打拼的年輕人,他們不僅對“串串房”缺乏了解,而且受工作、生活條件等多種因素限制,被“坑”后往往維權困難,有的無奈認栽,有的經歷漫長維權也只要回了租金。

          上述廈門的潘先生就曾試圖維權。他打了投訴電話后,得到的回復是建議協商處理或通過法律維權。他與其他租客說明情況后,房東還報警說他“騷擾”,甚至一度追上門對他進行辱罵。在派出所、居委會多方協調下,房東只愿意退一半押金。對于這個結果,潘先生并不滿意,他想繼續維權,但是打官司耗時耗力,其他途徑又求助無門,“作為廈漂一族,租房并不是小事,這樣的房東拿租客的健康開玩笑,難道就沒辦法管管嗎?”

          中國社會科學院法學研究所研究員謝鴻飛分析,“串串房”問題維權存在諸多難點。一是出租方可能不具備合法的房屋出租資質,一旦發生糾紛,承租人的權益往往難以得到保障。二是取證問題,房屋質量問題、安全隱患、違規裝修等證據可能難以獲取,或者需要專業的檢測和鑒定,如甲醛檢測(CMA資質)產生的費用較高,增加了維權的難度。三是法律界定和責任主體不明確:“串串房”可能涉及房屋的改造、裝修和出租等多個環節,涉及多個責任主體,如房東、租客、中介、裝修公司等,導致維權時難以確定具體的違法行為和責任方。

          “遇到此類現象,租客需要負擔較多的時間成本和前期維權成本,而維權過程可能涉及多次協商、投訴、鑒定、訴訟等環節,耗時較長,加上維權涉及較多的法律知識,部分租客對相關法律法規不熟悉,可能不清楚如何正確行使自己的權益。這些都可能讓租客壓力過大、身心俱疲,從而放棄維權。”北京理工大學法學院教授孟強說。

          偷偷出租劣質房屋

          涉嫌欺詐合同無效

          對于房東和中介來說,將“串串房”向外出租的行為是否違法?相關合同是否有效?

          孟強指出,將有毒物質含量超標、充滿劣質家具的房屋向外出租,顯然違反了相關法律法規。我國民法典等法律法規都對房屋租賃合同中當事人的權利義務關系作了規定,此外《室內空氣質量標準》(GB/T 18883-2002)等也對房屋租賃的安全性、環保性以及租賃物的質量提出了明確要求。出租人應當確保出租房屋符合基本的居住條件,包括但不限于房屋結構安全、設施設備完好、空氣質量達標等。有毒有害的家具、劣質的裝修等,會造成房屋內甲醛、苯等有毒有害物質含量超過國家規定的限量標準,顯然不符合雙方約定的租賃用途,無法滿足租戶的居住需求,構成了對租賃合同義務的違反,甚至會對租戶的人身健康造成嚴重損害,構成對租戶健康權的侵害。

          華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為,出租人不向承租人作任何提示,存在合同欺詐、隱瞞之嫌,這樣形成的合同無效,承租人可以主張解除合同。

          “從合同的效力來看,未向承租人進行任何提示的租賃合同應屬可撤銷合同。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》總則編若干問題的解釋第二十一條規定,故意告知虛假情況,或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況,致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的,人民法院可以認定為欺詐。而在‘串串房’租賃情境下,出租人不僅未盡對承租人的安全保障義務,還在明知住房可能會對承租人造成健康損害的情況下隱瞞房屋不宜住人的實情對外出租,顯然已構成欺詐行為,故承租人可主張撤銷該租賃合同,并要求出租人承擔相應的損害賠償責任。被撤銷的合同自始無效。”楊勤法說。

          他提出,除主張撤銷合同外,承租人亦可直接主張解除該租賃合同,具體的解除路徑有三:租賃房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同;直接向出租人主張違約責任以解除合同;向出租人主張侵權責任以解除合同。若出租人提供的房屋有害氣體超標構成侵權,致使合同目的不能實現,則屬于根本違約,這種情況下滿足合同解除的條件,從而可以解除合同,出租人還應承擔損害賠償責任。

          “如果承租的房屋存在甲醛超標等問題,對承租人的健康造成傷害,承租人可以用甲醛檢測報告為證據與房東進行協商,要求其采取補救措施或解除租賃合同。此外,承租人有權要求退回剩余的租金,并要求房東支付違約金。如果協商不成,承租人可以尋求消費者協會的幫助,依然不能解決問題的,可以向法院提起訴訟,要求退房或賠償損失。”楊勤法說。

          謝鴻飛認為,如果出租人和承租人選擇通過中介機構簽訂房屋租賃合同,租客除與房東存在房屋租賃合同外,還與中介機構存在中介合同。根據民法典規定,中介機構在簽訂合同前,應當根據其專業知識,仔細檢查房屋及其設備設施的相關情況,并如實將相關情況向租客進行匯報。如果在這一過程中,中介機構發現房屋存在安全隱患,而故意隱瞞不告知租客,或者根據中介機構的專業知識應當發現房屋存在安全隱患,而由于其疏忽沒有發現,由此導致租客傷亡和財產損失的,中介機構應退還租客支付的報酬,并根據其過錯程度對租客的損失承擔一定的賠償責任。

          加強租賃市場監管

          強制檢測空氣質量

          如何防止租賃市場中的“串串房”亂象?

          楊勤法建議,首先要明確執法主體。房屋租賃監管主體較多,包括城市管理、民政、市場監管等部門,但是多頭管理容易造成各部門之間缺乏交流合作、監管不及時甚至相互推諉的情況,也容易造成被侵權方不知道去哪個部門申訴的情形。其次要確定執法內容。各部門依據《房屋租賃備案》,通過實地檢查,對各租賃房屋是否都履行了登記備案程序以及登記備案內容是否與實際情況相符合進行核查,對于沒有履行登記備案手續以及登記備案內容與實際情況不符的按照《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條要求其限期改正,否則處以罰款等。

          “有關部門還應檢查租賃房屋的消防安全、承重安全、電氣安全和外觀質量等,對屋內空氣質量進行檢測,確保租賃房屋的安全可靠;對于存在安全問題包括空氣質量不達標在內的租賃房屋,要求出租人及時進行整改。若存在空氣質量不達標等問題,有關部門可在房屋租賃登記備案信息系統中予以注明,提示租房者注意。”楊勤法說。

          孟強建議相關部門建立監管機制,如設立統一的租賃房源信息平臺,要求所有房源必須經過嚴格審核、空氣質量檢測合格后方可掛牌出租,確保房源信息透明、真實。細化有關房屋租賃裝修裝飾家具家電質量方面的規定,明確出租人對房屋裝修裝飾、空氣質量等方面的責任,細化違規出租的法律責任。推動房屋租賃行業組織建立健全行業標準和服務規范,加強對會員單位的監督。提供便捷的維權途徑,簡化維權流程,例如有關部門可以開通維權熱線,聯合司法部門,提供免費法律咨詢或法律援助服務,設立快速調解機制,縮短糾紛解決周期,減輕租客維權負擔。此外,負責普法的相關部門應當進一步普及租房法律知識,提高租客對住房安全、空氣質量重要性的認識,了解糾紛解決的渠道和維權的途徑,增強自我保護能力。

          謝鴻飛認為,租客應提高法律意識,并盡量選擇信譽好、質量可靠的房屋中介;可以通過實地考察、與房東或中介溝通等方式,了解房屋的實際情況和出租方的信譽度,關注房屋的結構、設施和管理情況,注意檢查房屋裝修情況,并在合同中對相關環保內容進行約定;如果條件允許,可以請專業檢測機構進行檢測,以確保人身健康和安全。對于租賃合同,要關注租金支付方式、維修責任、違約責任等關鍵條款,確保自己的權益得到保障。

          “要加強對房地產中介公司的監管,規定中介公司必須取得相應的資質認證,并定期接受相關部門的檢查。對于違規操作的中介公司,要依法予以處罰,甚至吊銷其營業執照。”謝鴻飛說。

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